La rentabilité d’un investissement immobilier : comment la calculer?

La rentabilité d’un investissement immobilier : comment la calculer?

Publié le 07. Feb, 2014 par dans Investissement immobilier

Lorsqu’il s’agit d’investissement, on ne tarde pas à faire le rapprochement avec la rentabilité, une notion assez courante qui est indissociable à la notion d’investissement et qui fait désormais partie plus du quotidien des clients que celui des commerçants et des financiers. Se dit rentable, tout ce qui permet d’engendrer un profit ou un bénéfice intéressant et fructueux. À quoi cela nous servirait-il de connaître la rentabilité? De quelle manière peut-on déterminer la rentabilité d’un investissement immobilier?

L’utilité de la rentabilité

La rentabilité, ou plus exactement la rentabilité locative, est un rendement qui s’obtient à la suite de l’achat d’un bien mobilier destiné à location pour se constituer un placement intéressant pour son argent. Donc, avant d’investir une certaine somme d’argent dans un bien mobilier, il est important de mettre en évidence la rentabilité de cet investissement immobilier afin d’avoir une idée approximative du rendement que l’investissement peut générer ou dans le pire des cas, aucun rendement obtenu. Ce calcul se fait généralement sur une année afin de déterminer le gain annuel, qui donne une vue globalisée et plus appréciable. Le résultat obtenu est en pourcentage du montant investi, et plus ce pourcentage est élevé, plus l’investissement est rentable. La rentabilité d’un investissement immobilier peut être obtenue sous sa forme brute et sous sa forme nette, ces deux principes sont le plus souvent très différents en raison de leur méthode de calcul qui comporte des différences au niveau des éléments à mettre dans l’opération.

La Rentabilité brute

Cette méthode de calcul de la rentabilité demeure la plus facile à réaliser. Pour se faire, l’investisseur prendra en compte le loyer qu’il perçoit sur la période d’une année et de réaliser le rapport avec la valeur d’achat du bien immobilier. Le résultat est ramené au pourcentage. On peut se servir des informations suivantes en guise d’exemple :

  • Le loyer mensuel hors charges : 550 €
  • Le Coût d’achat de l’immobilier : 110 000 €

Les frais d’achat : environ 10 000 € de frais de notaire et 9 000 € de frais d’agence

  • Il suffit de calculer :
  • Le loyer annuel : 550×12 = 6 600 €

Le prix total de l’achat : 110 000 + 10 000 + 9 000 = 129 000 €

On applique la formule de la rentabilité locative brute : Loyer annuel / Prix total d’achat soit :

6 600 / 129 000 = 0,05116

La rentabilité de l’investissement immobilier dans cet exemple s’élève donc à 5,12 %.

Toutes fois cette méthode possède une faille non négligeable, car la majeure partie du temps, le rendement brut ne permet pas d’obtenir une représentation réelle du profit réalisé. La raison de cette anomalie au niveau du résultat réside dans le fait que ce procédé ne prend ni en compte les frais d’entretien, ni les frais de fiscalité qui devraient être imputés à ce genre de placement.

La Rentabilité nette

Le calcul du rendement net, quant à lui, s’avère beaucoup moins élémentaire que celui du rendement brut. En effet, cette méthode réunie les charges et les frais divers encourus (voire irrécupérables) en tant que propriétaire de la maison ou de l’appartement. L’ensemble de ces charges peuvent être des taxes foncières, des charges non récupérables auprès des locataires, des vacances locatives, des assurances propriétaires non occupant, des assurances de loyers impayés, des frais de gestions du bien par une entreprise, des frais d’entretien, des frais de gestion, etc.

La rentabilité nette s’obtient de la même manière que la rentabilité brute, mais il est essentiel de déduire l’ensemble des charges encourues au loyer annuel.

On obtient alors la formule finale : (loyer annuel – charges et frais divers) / Prix total d’achat

Malgré que ce procédé donne une valeur inférieure à celle de la rentabilité brute, il convient impérativement d’établir la rentabilité nette, car elle est suffisamment proche de la vision du bénéfice réalisé.

Toutes fois, il s’agit là encore d’une rentabilité nette avant impôts, car il ne faut pas oublier qu’en tant que propriétaire, des charges sociales seront également à déduire des loyers perçus. Le taux obtenu après impôts ramène à une vision plus réaliste de la situation, mais pour demeurer incontestable, il est nécessaire que la situation fiscale de l’investisseur soit constante. En effet, car l’apparition de revenus en moins (travaux de réhabilitation, retraite, chômages, …) et de revenus supplémentaires est en mesure de changer sa situation fiscale et par la même occasion, agir sur la rentabilité.

En somme, avoir un taux de rentabilité élevé ne suffit plus à dire que l’investissement est rentable, car il faut prendre en compte certaines charges et d’autres frais divers pour définir un taux qui serait en mesure de représenter une valeur proche de la réalité de la rentabilité d’un investissement immobilier.

Les taux hypothécaires jouent également un rôle sur votre investissement. Plus ce dernier sera bas et plus vous bénéficierez d’un remboursement de capital élevé.  Magasiner votre crédit immobilier avec soin, car vous pourriez grandement en profiter. Par exemple, pour les habitants de l’est de la France, on peut obtenir un crédit maison à Nancy à d’excellent taux. Il est dont judicieux de faire s’est recherche avec de contracter un prêt immobilier!

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